Hållbarhetsrapport

Hållbar utveckling förutsätter helhetssyn och en långsiktig
strategi, både ur ett lokalt och ett globalt perspektiv. Tunabyggen sätter fokus på hållbarhet i alla delar av verksamheten för att främja en mer hållbar framtid. Genom ett löpande förbättringsarbete strävar vi efter att erbjuda boendemiljöer som är hållbara, sunda och trygga för att möta behoven nu och i framtiden.

Innehåll

Länkar till avsnitten:

• Intressent- och väsentlighetsanalys
• Social hållbarhet
• Ekologisk hållbarhet
• Ekonomisk hållbarhet
• Digitalisering
• Våra medarbetare och arbetsmiljö
• Riskanalys

Texten i avsnitten presenteras i sin helhet, däremot saknas vissa diagram. Vi presenterar inte avsnittet Framtiden och GRI-index. 

Intressentanalys

Våra intressenter är på olika sätt involverade i eller tar del av vår verksamhet. Intressenternas förväntningar på oss kan skilja sig åt ganska mycket. Vi försöker identifiera förväntningarna genom dialog, inhämtning av synpunkter i olika sammanhang och via olika kanaler.

För att säkerställa värdet av vår verksamhet analyserar vi vår intressentdialog och resultatet av kundsynpunkterna. Detta möjliggör att vi kan fatta beslut och skapa hållbara strategier baserade på våra olika intressenters behov. Det möjliggör också en effektiv kommunikation och relationer med våra intressenter, vilket är avgörande för vår långsiktiga framgång och hållbarhet för hela verksamheten

Upp till innehållsförteckningen >

Upp till innehållsförteckningen >

För oss som allmännyttigt bostadsbolag betyder social hållbarhet framför allt att säkerställa behovet av bra bostäder för olika individer. Vi arbetar också med att på olika sätt bidra till en god samhällsutveckling, samarbeten och socialt ansvarstagande i hela kommunen. Vår utmaning ligger i att balansera affärsmässighet, samtidigt som vi ska ta ett stort socialt ansvar.

Vår marknad och bostadsförsörjning

Under senare delen av 2022 och framåt har vi sett en vikande trend för vår uthyrning. I snitt låg vår uthyrningsgrad under 2023 på 97,0 % (97,8 %). Vi har fått flera uppsägningar, samt mindre intresseanmälningar på våra lediga objekt. Borlänges befolkningsmängd prognostiserades att öka, men minskar i stället något under 2023. Färre födda barn och immigrerande invånare, samt ett högre antal utflyttningar har lett till en befolkningsnedgång de senaste två åren.

Vi fortsätter att arbeta med att säkerställa god markförsörjning och planberedskap för att kunna producera nytt även i framtiden. En översyn av våra planerade projekt kommer dock att göras under 2024, då vår uthyrning minskat något senaste tiden. Ett varierat utbud av bostäder är viktigt för Borlängeborna för att tillgodose allas behov. Vi balanserar vårt bostadsutbud genom nyproduktion och renovering av vårt äldre bestånd.

Kötiden till en lägenhet i Tunabyggens bestånd är fortsätter att vara i snitt strax under fyra år, vilket naturligtvis varierar beroende på tidpunkt, läge och efterfrågan. Våra uthyrningsregler säkerställer rättvis uthyrning som fördelar lägenheterna till alla sökande på samma förutsättningar. En jämlik, rättvis och transparent uthyrning minskar risken för felaktigheter och att man genom mutor eller korruption kan få tag i en bostad. Under senare delen av 2023 gick vi över till ett nytt fastighetssystem som kommer att förbättra både våra kunders upplevelse samt våra interna arbetssätt och uppföljning. Flera nyheter lanserades kopplat till Mina sidor.

Som en del i vårt sociala åtagande har vår ägare beslutat att vi löpande ska lämna lägenheter till Borlänge kommun, för att tillgodose bostadsbehovet för personer som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Grunden är koncernstrategin inom bostäder för sociala ändamål, som utarbetats tillsammans med Borlänge kommun.

Kundnöjdhet

Vi erbjuder våra hyresgäster delaktighet och inflytande genom olika aktiviteter, utvalda projekt, dagliga samtal och genom möten i vår verksamhet. Vi genomför årligen enkäter för att mäta kundnöjdheten mot våra olika kundgrupper; bostad, student och lokal, samt kunder i förvaltningsavtal.

Årets Nöjd Kund Index (NKI) landade på 79 %, en sänkning jämfört med 2022 års 89 %.
Förra året genomfördes inte kundundersökningen till alla hyresgäster, men nytt för året var enkäter till hyresgäster som sagt upp sin bostad. Detta snedvrider jämförelsen mellan åren och ger oss också en orsak till försämringen. Oavsett resultatet, ger svaren oss värdefulla insikter på vad vi gör bra och vad vi kan göra bättre.

Studentbostäder

Högskolan Dalarnas attraktivitet är viktig för Borlänge, men också för Falun och hela regionen. Våra studentbostäder som riktar sig till studerande vid Högskolan Dalarna är ett komplement till våra ordinarie bostäder. Studentbostäderna är viktiga för Högskolan och den enskilde studenten. Vi samarbetar tätt med Högskolan, Studentkåren, Borlänge och Falu kommun samt Kopparstaden i olika grupperingar med fokus på arbetsliv, fritid och bostad. Syftet är att ge både internationella och svenska studenter som flyttar hit en bra bild av vad vi har att erbjuda i Falu- Borlänge regionen. I september öppnade vi ett nytt studentboende i centrala Borlänge med 13 trevliga studentrum och gemensamhetsutrymmen. Boendet är ett välkommet tillskott inför Högskolan Dalarnas flytt till centrala Borlänge under 2024.

Lokaler

Kommersiella lokaler spelar en stor roll i att skapa levande och trygga områden, samtidigt som de möjliggör för näringsidkare i Borlänge att utveckla sin verksamhet och säkra sin försörjning. Under året har vi haft en fortsatt stabil uthyrning och vissa lokaler har fått nya hyresgäster under året.

Under början av 2023 utsattes vår handelsfastighet i Tjärna centrum av en kraftig explosion och fastigheten fick omfattande skador. Verksamheterna i fastigheten fick tillfälligt stängas men de flesta kunde inom kort öppna igen efter att vi åtgärdat de mest akuta skadorna.

Trygghet och trivsel i våra områden

Våra hyresgästers trygghet och välbefinnande är viktigt, vilket visat sig i hyresgästenkäter och i de dialoger vi regelbundet har med våra hyresgäster. Begreppet trygghet är subjektivt och varierar mellan individer, men för de flesta är det viktigt att känna trygghet hemma, i sitt bostadsområde och att man kan röra sig fritt i Borlänge. Varje år genomför vi trygghetsskapande åtgärder via olika aktiviteter och trygghetsvandringar och genom tekniska lösningar, som bättre belysning och säkrare låssystem.

Vår trivselpeng finns för att uppmuntra till gemenskap och trivsel mellan våra hyresgäster. Här kan hyresgästerna söka bidrag till aktiviteter i våra bostadsområden. Exempel på aktiviteter är bingokväll, loppmarknad, barnkalas med grillning och lekar, planteringsdag och en surströmmingsskiva på ett äldreboende. I flera av våra bostadsområden finns också kvarterslokaler som hyresgäster kan använda för både aktiviteter och privata sammankomster.

Samarbetsavtal med föreningar

Vi tecknar årligen samarbetsavtal med föreningar och organisationer, där samtliga har krav om motprestation i någon form. Aktiviteterna som genomförs samordnas oftast inom ramen för Trevligt lov, där flera aktörer i kommunen sätter ihop aktiviteter under årets olika lov. Vi anställde sommarjobbare som aktivitetsledare för att hålla ihop och följa upp föreningarnas arbete. Våra samarbeten med Borlängeföreningar och andra har
under året bland annat bjudit på kluriga experiment inom naturvetenskap och teknik, prova på-skridskor på höstlovet, familjedag på Sportfältet och flera andra aktiviteter. Inom ramen för våra föreningssamarbeten bjuder vi in alla hyresgäster som har gratis inträde när Tunabyggen står som matchvärd.

Bosocialt arbete

Vi bedriver vårt bostadssociala arbete med effektiva rutiner för att hantera aktuella ärenden. Vi samarbetar med Borlänge kommun, Polis samt andra myndigheter vid behov. Genom modellen EST (Effektiv samverkan för trygghet) kartlägger vi tecken på social oro, analyserar mönster och trender för att förebygga problem i våra bostadsområden.

För att stärka det bosociala arbetet anställde vi under året en bosocial samordnare.

Vi har utökat vårt samarbete med kommunen när det gäller destruktiva hemmiljöer som osanitära lägenheter. Dessa är ofta kopplade till psykisk ohälsa och missbruk, samt äldre som lever i misär och ensamhet. Tunabyggen tar ett stort ansvar inom detta område.

Upp till innehållsförteckningen >

Fastighetsbranschen står inför utmaningar när det gäller att skapa förutsättningar för en mer hållbar miljö som gynnar kommande generationer. Som fastighetsbolag har vi ett ansvar att minska våra totala utsläpp. Fastigheter påverkar miljön både under produktionsfasen och under fastighetens livslängd. Fastighetssektorn står för cirka 21% av Sveriges utsläpp, och dessutom bidrar sektorn till betydande utsläpp utomlands genom de produkter vi importerar.

Under 2023 har vi utvecklat vårt interna arbete för att nå våra miljömål genom en tydligare ansvarsfördelning och ett mer systematiskt arbetssätt. Inom Borlänge kommunkoncernen arbetar vi aktivt med Borlänges miljöstrategi och samverkan mellan bolag och kommunen har stärkts ytterligare.

Klimat

Klimatkrisen påverkar oss ur ett globalt men också ur ett lokalt perspektiv, där översvämningar, värmeböljor, materialbrist och energifrågan är utmaningar vi stått inför under de senaste åren. Tunabyggen är tillsammans med andra lokala aktörer en del av Klimatneutrala Borlänge 2030, vilket innebär att Borlänge inte ska ha någon negativ påverkan på klimatet från och med år 2030.

Under året har vi tagit flera steg mot att minska våra totala CO2 utsläpp, till exempel har vi:

• Fortsatt installera elbilsladdstolpar till hyresgäster.
• Påbörjat beräkningar för våra klimatutsläpp i samtliga scope.
• Förberett för att använda fjärrvärmens retur till varmvatten och uppvärmning på Läroverksvallen.
• Ökat återbruk i våra projekt och i ordinarie underhåll.
• Skärpt kraven på återbruk och fossilfria drivmedel i våra upphandlingar.

Energi

Den el vi köper är ursprungsmärkt och fjärrvärmen i Borlänge har i det närmaste varit fossilfri de senaste åren. Klimatpåverkan för varje enskilt fjärrvärmenät sammanställs av värmemarknadskommittén. Enligt den senaste mätningen 2022 var fjärrvärmen 99,2 % fossilfri.

Under året har vi fortsatt att montera in temperaturgivare i lägenheter. Vid årsskiftet hade 368 av våra lägenheter komplett mätning. Med hjälp av givarna går det att identifiera brister i värmesystem och i klimatskal, dvs. tak, ytterväggar, golv, fönster och dörrar, som annars inte skulle vara möjligt. Givarna blir ett viktigt verktyg för att kunna arbeta med värmebalansen inom varje enskild byggnad.

Från den 1 juli 2021 gäller kravet att installera IMD (individuell mätning och debitering) för varmvatten vid nybyggnation och omfattande renovering. Under året har Tunabyggen förberett för att införa IMD i ett antal fastigheter.

Under året monterade vi AI-styrning i ett fyrtiotal lägenheter, som ett led i våra energisparåtgärder.

I vår affärsplan har vi som mål att minska vår totala energiförbrukning med 10 % under perioden 2020-2026. Minskningen 2023 slutade på 0,8 % och sedan basåret 2020 har vi minskat energianvändningen med 3,7 %. Alltså är vår intensifiering av energiarbetet befogad.

Vi deltar i Allmännyttans klimatinitiativ. Målet för initiativet är en fossilfri allmännytta 2030 samt att energianvändningen ska minska med 30 % till 2030 (från 2007).

För övrigt arbetar vi löpande med byte av fönster, förbättring av isolering, byte av fläktar och pumpar, översyn av belysning och motorvärmare med mera.

Transporter

Vårt mål är att skapa en fossilfri fordonsflotta. Idag är vår fordonsflotta till 95% fossilfri. Största andelen, dvs 52 % av våra fordon drivs med biogas. Andelen elfordon ligger på 15 %. Samtliga äldre dieseldrivna fordon tankas numera med HVO. Kommande utbyten av fordon sker enligt gällande koncernkrav till el eller biogas.

Avfall och återvinning

I vårt arbete med avfall och återvinning försöker vi underlätta för våra hyresgäster att sortera rätt. Under året har vi sett att vårt arbete gett resultat. Vi har ökat våra kunskaper för egen del och våra insatser mot våra hyresgäster. Vi har bland annat förbättrat informationen genom nya skyltar i miljöhusen och sorteringsguider. Vi har utökat antalet miljödagar och vi har genomfört extra sorteringskampanjer och möten i utvalda områden.

Den 1 januari 2024 träder en ny förpackningsförordning i kraft. Den innebär att kommunerna ges operativt ansvar att samla in förpackningar från hushåll, allmän plats och samlokaliserade verksamheter.

För Tunabyggen innebär det att vi ska säkerställa att våra hyresgäster ska kunna sortera alla förpackningsslag fastighetsnära. Detta är positivt då vi räknar med en ökad återvinning och minskad andel restavfall när hyresgästerna får full sortering i sitt miljöhus. Vi ser också en ekonomisk vinning i detta då en stor del av insamlingen ska finansieras av förpackningsproducenterna.

För att våra hyresgäster ska sortera sitt avfall tror vi att sorteringen måste börja i bostaden. Därför har det blivit en naturlig del i våra nyproduktioner och ROT-projekt att flera sorteringskärl installeras i bostäderna.

Biologisk mångfald

Den accelererande förlusten av biologisk mångfald måste hanteras samtidigt som klimatkrisen. En minskad mångfald leder bland annat till att effekterna av klimatförändringarna förvärras. Då vi har många fastigheter och mark, har vi också möjlighet att bidra till en ökad biologisk mångfald.

• Under året utökade vi vår ängsmark från 5 100 kvm till 6 400 kvm. På Klöverstigen 10 finns nu 1 000 kvm och på Jakobsgårdarna har vi anlagt 300 kvm ängsmark.
• Vi planterade 45 träd och målet är att plantera ytterligare 25 träd under 2024.
• Vi har anlagt en öppen dagvattenlösning på en fastighet.

Upp till innehållsförteckningen >

Med en god affärsutveckling och flexibel organisation möter vi omvärldens och våra egna krav på ekonomisk hållbarhet. Vi tar ekonomiskt ansvar, har en långsiktig planering för att nå en effektiv förvaltning, samt är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led.

Affärsmässig samhällsnytta

För oss innebär affärsmässighet att balansera och kombinera det sociala ansvarstagandet med att samtidigt göra ekonomiskt fördelaktiga affärer och utveckla vårt fastighetsbestånd för långsiktig lönsamhet. Att förvalta bostäder är vår kärnverksamhet, men vi tar även ett långtgående ansvar genom att vara en drivande samhällsbyggare, och en ledande aktör i kommunen när det gäller att utveckla bostadsmarknaden.

Ekonomiskt hållbara fastigheter

En avgörande faktor för en lönsam fastighetsutveckling är kunskapsbaserade beslut i all vår verksamhet samt att varje investeringsbeslut är unikt där varje investering ska vara lönsam innan beslut tas om genomförande.

För att öka intjäningsförmågan har ett av Tunabyggens dotterbolag under några år tecknat externa förvaltningsavtal. Vi fortsätter arbeta aktivt med att skapa förutsättningar för andra upplåtelseformer utöver hyresrätter i våra bostadsområden.

Arbetet med att ta fram och utveckla en 10-årig underhållsplan fortgår löpande för att få ett precist och säkerställt beslutsunderlag.

Finansiering och långsiktighet

Borlänge kommuns fullmäktigeförsamling beslutade under 2019 om strategisk plan och nya ägardirektiv för Tunabyggen. Ägardirektivet innehåller följande ekonomiska mål:

• Snittet av AB Stora Tunabyggenkoncernens resultat efter finansiella poster ska under 10-årsperioden uppgå till minst 20 miljoner kronor.
• Snittet av AB Stora Tunabyggenkoncernens soliditet ska under 10-årsperioden uppgå till minst 20 %.
• Snittet av AB Stora Tunabyggenkoncernens räntetäckningsgrad ska under 10-årsperioden uppgå till 1,8.

För att möta kraven i ägardirektiven har Tunabyggens styrelse beslutat om en långsiktig strategisk plan för
perioden 2019-2028.

Bolaget omfattas av kommunkoncernens finanspolicy och ingår i kommunens koncernkontosystem. Årligen beslutar styrelsen om en finansstrategi som grundar sig på den beslutade långsiktiga strategin.

Mål kapitalbindning

• Minst 2 år
• Målsättning att ligga på ca 3 år
• Andel låneförfall max 25 - 30 % inom 1 år
  

För att uppnå målet

• Anpassa förfallostruktur
• Refinansiering och nyupplåning mellan 1 - 2 år samt 5 - 7 år
• Låneposter cirka 5 – 10 % av totalportföljens storlek
  

Mål räntebindning

• Andel swappar 75 % i förhållande till rörliga lån
• Målsättning att ligga mellan 2 – 2,5 år
• Andel låneförfall cirka 30-35 % inom 1 år
  

För att uppnå målet

• Räntebinda ca 300 mkr inom intervall 3 – 6 år inom 12 mån
  

Avvikelse från strategin kan tillfälligt ske om det råder gynnsamma lägen på kreditmarknaden.

Bolagets borgensram omprövas årligen och uppgår till 2 550 000 tkr. På bokslutsdagen var 2 140 000 tkr utnyttjat av fastställd borgensram, den genomsnittliga räntan 2,58 procent, räntebindningstid 2,65 år och kapitalbindningstid 3,32 år.

Tunabyggen är i behov av framtida ökade resultat för att möta ökade ränte-, fjärrvärme-, el-, renhållningskostnader samt borgensavgifter under 2024. Tunabyggens planerade investeringar i nyproduktion och renoveringar beräknas till cirka 340 Mkr 2024. Försäljning av fastigheter finns fortsatt med i Tunabyggens strategiska plan när priset på marknaden blir det rätta, vilket kan leda till amortering av lån. Under 2024 är Tunabyggen i behov av refinansiering med cirka 330 mkr. Stort underhållsbehov på befintliga fastigheter samt krav på försäljning av fastigheter påverkar bolagets intjäningsförmåga.

Upp till innehållsförteckningen >

Uppgraderingen av vårt fastighetssystem, har varit ett stort fokus under 2023. Driftsättningen av systemet inklusive nya Mina sidor skedde i början av december. Arbetet med att flytta data och använda mer funktionalitet fortsätter under 2024.

Under året har vi utvecklat och börjat att använda en ny digital anställningsprocess.

Våra hyresgäster har fått ett uppgraderat bredbandsnät och vi erbjuder nu även en gratis internettjänst till dem. Hyresgästerna har även fått HD-kanaler i kabel-TV-nätet.

Tunabyggen har via Sveriges Allmännytta medverkat till att genomföra en digitaliseringsradar. I den kan vi jämföra oss och söka samverkan med andra bolag som har samma aktuella digitaliseringsfrågor.

Upp till innehållsförteckningen >

Medarbetarskap

Under året har vi arbetat aktivt med medarbetarskap, vilket har satt fokus på hur vi bemöter varandra i vardagen. Arbetet har delvis skett i tvärfunktionella grupper, vilket har varit ett önskemål från våra medarbetare. Vi har diskuterat case och givit varandra feedback. Vi har fått insikt för hur olika vår vardag kan se ut och hur beroende vi är av varandra för att nå våra mål. Ett och annat missförstånd har också rätats ut. Att arbeta med att stärka medarbetarskap och våga prata med varandra är viktigt för att trivas på jobbet.

Vårt viktiga värdegrundsarbete fortsätter. I workshops och möten har cheferna tillsammans med sina arbetsgrupper bland annat diskuterat hur vi agerar och jobbar inom gruppen och hur vi informerar varandra. I detta arbete finns våra ambassadörer med för att inspirera och förstärka det fortsatta arbetet. Vi arbetar för en jämställd arbetsplats och likabehandling. Med hjälp av vår värdegrund görs detta arbete naturligt.

Friskvård och välmående

Tunabyggen har satsat på friskvård och välmående, både på arbetet och på fritiden. Medarbetare uppmuntras att använda sitt friskvårdsbidrag, de bjuds in till information där kollegor visar och instruerar för att komma igång med träning. Vi uppmuntrar till rörelse, aktiviteter och en hälsosam livsstil. Hälsoundersökning erbjuds och vi har översyn av ergonomi i vår kontorsmiljö och program som uppmuntrar till mikropauser för stillasittande arbete. Vi har bjudit på hälsoinspirerad lunch, deltagit med lag i motionslopp och vi har arrangerat andra gemensamma aktiviteter. Två gånger om året har medarbetarna möjlighet att teckna sig för en förmånscykel.

Tydlig rekryteringsprocess och start som nyanställd

För att arbeta med vårt arbetsgivarvarumärke och locka nya medarbetare till vår bransch i allmänhet och till Tunabyggen i synnerhet arbetar vi med en genomarbetad rekryteringsprocess. Återkoppling sker alltid och tydligt till våra arbetssökande. När vi får en ny medarbetare till Tunabyggen ska vår gedigna introduktion borga för ett bra välkomnande, säkerställa att vår arbetsplats upplevs trygg och har en tillåtande arbetsmiljö. Genom digitalisering har vi kvalitetssäkrat vår pre- och onboardingprocess, för att säkerställa att alla medarbetare ska få likvärdig information.

Under året välkomnas praktikanter, studentmedarbetare med flera. Vi arbetar även för att aktivt hjälpa de som står långt ifrån arbetsmarknaden att få en bra start till ett fortsatt arbetsliv. Medarbetare kommer att utbildas för att arbeta med introduktion och fungera som fadder för att göra den första tiden så bra som möjligt.

Inkluderande arbetsplats och jämställdhet

Tunabyggen ska vara en öppen och inkluderande arbetsplats som främjar mångfald och tillvaratar olikheter. Alla ska behandlas jämlikt och likvärdigt och vårt arbete ska syfta till att främja både kvinnors och mäns rättigheter, avseende utveckling och rätt till lika lön för lika arbete. Uppstår fall med kränkande särbehandling reagerar vi omgående. Vi undersöker om det skett diskriminering eller kränkning i den organisatoriska och sociala arbetsmiljön genom den årliga medarbetarundersökningen och i våra medarbetarsamtal. Upptäcks något sådant hanteras det direkt.

Varje år görs en lönekartläggning tillsammans med våra fackliga parter, där vi säkerställer att det inte finns osakliga löneskillnader mellan män och kvinnor i liknande yrkesroller.

Tunabyggen eftersträvar en blandning av medarbetare som är representativa för de som bor i Borlänge kommun vilket skapar större förståelse och respekt både bland våra medarbetare och för våra hyresgästers behov.

Upp till innehållsförteckningen >

Tunabyggen arbetar aktivt med riskhantering. Analysen identifierar risker vi hanterar för att vi ska kunna bedriva vår verksamhet enligt ägarens krav och för att nå våra mål. Att förstå risker och vad de kan få för konsekvenser om de skulle inträffa, är viktigt för att säkerställa att vi kan erbjuda trygga boenden och en bra vardag för våra medarbetare.

Ekonomiska risker

Ekologiska risker

Sociala risker

Medarbetare och arbetsmiljörisker

Upp till innehållsförteckningen >